Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Was ist das Gebäudeenergiegesetz?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 das zentrale Bundesgesetz für die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es ersetzte die bis dahin parallel geltenden Regelwerke EnEG, EnEV und EEWärmeG und bündelt sie in einer einheitlichen Kodifikation. Umgangssprachlich wird das GEG häufig als Heizungsgesetz bezeichnet, weil seine 2024er-Novelle vor allem die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht für neu eingebaute Heizungen geregelt hat.

Inhaltlich verbindet das GEG zwei Stränge: Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden (Jahresprimärenergiebedarf, baulicher Wärmeschutz, Bilanzierung nach DIN V 18599) und Pflichten zur Nutzung erneuerbarer Energien für Heizung und Warmwasser. Es ist eng mit dem Klimaschutzgesetz, dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz, der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und – seit 2024 – mit dem Wärmeplanungsgesetz (WPG) verzahnt.

Kernpunkte des geltenden GEG

Die seit 1. Januar 2024 geltende Fassung bringt vier zentrale Regelungsblöcke:

Die 65-%-Pflicht gilt seit dem 1. Januar 2024 zunächst nur in förmlich ausgewiesenen Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb solcher Gebiete sind die Stichtage gestaffelt: in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern ab dem 1. Juli 2026, in kleineren Kommunen ab dem 1. Juli 2028. Die Stichtage greifen jedoch nur, wenn die kommunale Wärmeplanung nach Wärmeplanungsgesetz vorliegt oder die Frist abgelaufen ist. Defekte Heizungen können bis zum jeweiligen Stichtag noch durch fossile Modelle ersetzt werden – zur Vermeidung von Härten gelten dann eigene Übergangs- und Beratungspflichten.

Die 65-%-Pflicht wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ohnehin ersatzlos aufgehoben: Die §§ 71 bis 73 GEG entfallen im von Bundestag und Bundesrat beschlossenen GModG-Text vollständig und werden durch die Bio-Treppe ersetzt (siehe unten). Bis zur Verkündung des GModG im Bundesgesetzblatt bleibt der hier beschriebene GEG-Zeitplan – inklusive der Stichtage 1. Juli 2026 und 1. Juli 2028 – formal maßgeblich.

Reform 2026: das Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Bundeskabinett hatte den Regierungsentwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 13. Mai 2026 beschlossen; formal heißt es „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden”. Nach Stellungnahme des Bundesrates, erster Lesung und Ausschussberatung (Beschlussempfehlung vom 8. Juli 2026) hat der Bundestag das Gesetz am 10. Juli 2026 in 2./3. Lesung beschlossen; der Bundesrat stimmte am selben Tag zu und verzichtete auf die Anrufung des Vermittlungsausschusses. Die Verkündung im Bundesgesetzblatt stand zum Redaktionsschluss dieses Artikels noch aus – bis dahin gilt formal das bisherige GEG weiter, auch wenn der beschlossene Gesetzestext inhaltlich bereits feststeht.

Das GModG ersetzt die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht durch eine stufenweise Bio-Treppe, macht den Nullemissionsgebäude-Standard zur Neubaupflicht und führt mit § 106 erstmals eine bundesweite Solarpflicht in mehreren Stufen ab 2027 ein. Alle Details, Übergangsfristen, Tabellen und der Gesetzestext als PDF-Download stehen im eigenen Artikel Gebäudemodernisierungsgesetz.

Bezug zur Photovoltaik

Für die PV-Branche entstehen drei strukturelle Hebel. Erstens dehnt § 106 die Solarpflicht erstmals bundesweit auf einen Großteil aller Neu- und Bestandsgebäude aus – inklusive überdachter Parkplätze. Zweitens zwingt der Nullemissionsstandard im Neubau zu einer strombasierten Versorgung, in der Dach-PV gemeinsam mit Wärmepumpe und Speicher zum faktischen Standard wird; die Sektorkopplung der Wärmepumpe mit der Eigenstromerzeugung gewinnt damit zusätzlich an Bedeutung. Drittens schreibt das GModG für Nichtwohngebäude mit Anlagen über 70 kW bis Ende 2029 die Ausstattung mit Gebäudeautomationssystemen vor – ein direkter Markttreiber für Energiemanagement, das PV-Anlagen, Speicher und Wallboxen koordiniert.

Die Regelungen des § 14a EnWG zur netzorientierten Steuerung steuerbarer Verbraucher bleiben im GModG unverändert, gewinnen aber durch den steigenden Anteil elektrifizierter Wärmeerzeugung an Gewicht. Neue Wärmepumpen, Wallboxen und Heimspeicher über 4,2 kW sind unabhängig vom GModG ohnehin teilnahmepflichtig.

Was Bauherren beachten müssen

Bis zur Verkündung des bereits beschlossenen GModG im Bundesgesetzblatt gilt das bisherige GEG inklusive 65-%-Regel in Neubaugebieten. Wer aktuell baut oder eine Heizung tauscht, sollte zwei Dimensionen prüfen: erstens, ob die 65-%-Pflicht am Standort bereits greift, und zweitens, ob eine Landes-Solarpflicht parallel zu erfüllen ist. Solche Landesregelungen bestehen unter anderem in Baden-Württemberg, Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Bremen, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz und – beschränkt auf Gewerbe – in Bayern. Sie werden durch die neue Bundespflicht nicht ausdrücklich aufgehoben. Im Zweifel gilt die strengere Vorschrift.

Eine besondere Aufmerksamkeit verdient der Mietrechtsabschnitt des GModG. Vermieter, die nach Inkrafttreten eine Wärmepumpe einbauen und die volle Modernisierungsumlage nach dem neuen § 559f BGB geltend machen wollen, müssen nach dem Entwurfsstand eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweisen – der finale Wortlaut im verkündeten Gesetz steht noch aus und sollte vor einer verbindlichen Anwendung geprüft werden. Wird die Schwelle unterschritten, dürfen nach dem bisherigen Entwurf nur 50 % der Modernisierungskosten umgelegt werden. Für Installateure und Energieberater bedeutet das eine deutlich höhere Anforderung an Auslegung, Quellenwahl und Dokumentation – und ein direktes wirtschaftliches Argument für die Kombination der Wärmepumpe mit einer ausreichend dimensionierten Dach-PV.