Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) trägt offiziell den Titel „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“ und ist keine bloße Novelle, sondern eine konstitutive Neufassung des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es setzt zugleich die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 („EPBD“) 1:1 in deutsches Recht um.

Der Weg zum Gesetz: Nach den Eckpunkten vom 24. Februar 2026 beschloss das Bundeskabinett am 13. Mai 2026 den Regierungsentwurf. Es folgten die Stellungnahme des Bundesrates (12. Juni 2026), die erste Lesung im Bundestag (11. Juni 2026) und eine öffentliche Anhörung im Ausschuss für Wirtschaft und Energie (22. Juni 2026). Der Ausschuss legte am 8. Juli 2026 seine Beschlussempfehlung mit mehreren Änderungen gegenüber dem Regierungsentwurf vor. Auf dieser Grundlage beschloss der Bundestag das Gesetz am 10. Juli 2026 in 2./3. Lesung; der Bundesrat stimmte am selben Tag zu und verzichtete auf die Anrufung des Vermittlungsausschusses. Die Verkündung im Bundesgesetzblatt stand zum Redaktionsschluss dieses Artikels (20.07.2026) noch aus. Nach Verkündung tritt das Gesetz gestaffelt in Kraft: der Großteil am Tag nach der Verkündung, die DIN-Norm- und GEIG-Änderungen (Artikel 2 und 7) zum ersten Tag des sechsten Folgemonats, die Sanierungspflichten für ineffiziente Nichtwohngebäude (Artikel 3) zum 1.1.2028 und die Nullemissionspflicht für alle Neubauten (Artikel 4) zum 1.1.2030.

Gesetzestext als PDF

• Gesetzesbeschluss des Deutschen Bundestages vom 10.07.2026 (Bundesrats-Drucksache 409/26) — PDF: der tatsächlich beschlossene Gesetzestext inklusive aller Ausschussänderungen und damit die derzeit maßgebliche Quelle für den Inhalt des GModG.
• Regierungsentwurf vom 13.05.2026, Kabinettsfassung — PDF: der historische Ausgangstext vor den Ausschussänderungen vom 8. Juli 2026. Nicht mehr der aktuelle Gesetzesstand, aber nützlich zum Nachvollziehen der Änderungshistorie.

Die amtliche, rechtsverbindliche Fassung wird erst nach Verkündung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht; diese stand zum Redaktionsschluss dieses Artikels noch aus. Bis dahin ist der Gesetzesbeschluss die inhaltlich zuverlässigste verfügbare Quelle, auch wenn redaktionelle Schlusskorrekturen bei der Ausfertigung nicht ausgeschlossen sind.

Das ändert sich gegenüber dem GEG

Die starre Erneuerbaren-Quote weicht damit einer freien Heizungswahl: Statt eine feste Technologie vorzuschreiben, verfolgt das GModG seine Klimaziele über die Kombination aus Bio-Treppe, CO2-Bepreisung und Nullemissionsstandard. Die §§ 71 bis 73 GEG mit der bisherigen 65-Prozent-Pflicht entfallen dazu ersatzlos.

Die Bio-Treppe im Detail

Die Bio-Treppe (§ 43 GModG) ist Teil des bereits beschlossenen Gesetzes und gilt für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Sie schreibt einen steigenden Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe vor:

Als klimafreundlich anerkannt sind unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, oranger und türkiser Wasserstoff und dessen Derivate. Solarthermie kann die Pflicht bis Ende 2034 alternativ erfüllen, und Wärmepumpen-Hybridheizungen sind bei ausreichendem Wärmepumpen-Anteil voraussichtlich von der Bio-Treppe ausgenommen. Eine zusätzliche, moderate Bestandsquote für bereits installierte Heizungen war in den Eckpunkten vorgesehen, ist im finalen Gesetzestext aber nicht abschließend bestätigt und daher hier nur als früherer Planungsstand zu verstehen, nicht als geltendes Recht.

Zusätzlich muss die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 einen weiteren Gesetzentwurf vorlegen, der auch die Brennstoff-Lieferanten selbst zu einer schrittweisen Umstellung auf klimaneutrale Brennstoffe verpflichtet (§ 42a GModG), mit dem Ziel 100 % ab 2045. Diese Lieferantenquote ist eine eigenständige, von der Bio-Treppe getrennte Regelung — sie trifft nicht Heizungsbetreiber, sondern Erdgas- und Heizöl-Inverkehrbringer — und ist noch nicht ausformuliert.

Solarpflicht nach § 106 GModG

Mit § 106 führt das GModG erstmals eine bundesweite Solarpflicht ein, gestaffelt nach Gebäudetyp und Baujahr:

Eine Wirtschaftlichkeitsausnahme greift, wenn die Installation im Einzelfall unzumutbar ist. Der Bundesrat hatte eine Empfehlung zu einer verbindlichen Mindestanlagengröße eingebracht; ob diese Empfehlung in den beschlossenen Gesetzestext übernommen wurde, ist noch zu bestätigen. Diese bundesweite Pflicht tritt neben die bereits bestehenden Landes-Solarpflichten und ersetzt sie nicht.

Nullemissionsgebäude und Sanierungspflichten

Der neue Nullemissionsgebäudestandard wird ab 1.1.2028 für öffentliche Nichtwohngebäude und ab 1.1.2030 für alle Neubauten zur Pflicht. Er basiert auf dem in der Tabelle oben skizzierten baubaren Referenzgebäude mit 55 % des bisherigen Primärenergiebedarfs und dem gesenkten Primärenergiefaktor für Strom von 1,5 statt 1,8 — eine Änderung, die strombasierte Heizsysteme rechnerisch begünstigt. Ergänzend führt das Gesetz mit den §§ 88a bis 88c eine Bilanzierung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen für Neubauten ein, gestaffelt ab 2028 für Gebäude über 1.000 m² und ab 2030 für alle Neubauten.

Für ineffiziente Nichtwohngebäude im Bestand gelten neue Sanierungspflichten: Der Primärenergiebedarf darf ab 2030 höchstens das 3,50-Fache und ab 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen. Ausgenommen sind unter anderem Gebäude mit Baujahr ab 1996, Baudenkmale sowie Gebäude, die bereits mit erneuerbarer Heizung oder Fernwärme versorgt werden.

Mietrecht: Heizkostenbremse und Modernisierungsumlage

Das GModG greift auch ins Mietrecht ein. Ab 1.1.2028 werden CO2-Kosten und Gasnetzentgelte bei neu eingebauten fossilen Heizungen hälftig zwischen Vermietenden und Mietenden geteilt; ab 1.1.2029 gilt diese hälftige Teilung auch für die Mehrkosten der ersten drei Bio-Treppen-Stufen (bis 30 % Beimischung). Ein neuer § 559f BGB koppelt zudem die Modernisierungsumlage bei einem Heizungstausch an ein Effizienzkriterium: Nach dem Entwurfsstand soll eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 erforderlich sein, damit Vermietende die vollen Modernisierungskosten umlegen dürfen — der finale Wortlaut im verkündeten Gesetz steht noch aus und sollte vor einer verbindlichen Anwendung geprüft werden.

Neue Gebäudeförderung (BEG) ab 21. Juli 2026

Unabhängig vom Inkrafttreten des GModG selbst gelten neue Förderbedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ab dem 21. Juli 2026. Der Einkommensbonus wird dreistufig: 40 % bis zu einem Haushaltseinkommen von 30.000 Euro, unverändert bis 40.000 Euro und noch bis zu 10 % bis 50.000 Euro. Hinzu kommen ein neuer Familienzuschlag, ein ausgeweiteter Bonus für „Worst Performing Buildings“ und ein Bonus für serielle Sanierung. Zwischen dem 9. und dem 20. Juli 2026 galt eine Antragspause; bereits erteilte gültige Vorabzusagen genießen dabei Vertrauensschutz.

Bedeutung für die Photovoltaik-Branche

Für die PV-Branche wirkt das GModG als struktureller Markttreiber. Die Solarpflicht nach § 106 erschließt planbar neue Marktsegmente über mehrere Jahre, von gewerblichen Neubauten ab 2027 bis zu allen Wohnneubauten ab 2030. Der Nullemissionsgebäudestandard erzwingt im Neubau faktisch die Kopplung von Dach-PV mit Wärmepumpe, da eine strombasierte Wärmeversorgung ohne eigene Erzeugung kaum wirtschaftlich darstellbar ist. Die Absenkung des Primärenergiefaktors für Strom auf 1,5 begünstigt zusätzlich Wärmepumpen gegenüber fossilen Alternativen — relevant ist hier vor allem die nachzuweisende Jahresarbeitszahl. Mit der wachsenden Zahl elektrifizierter Wärmeerzeuger gewinnt außerdem die netzorientierte Steuerung nach § 14a EnWG an Bedeutung, da neue Wärmepumpen als steuerbare Verbraucher unabhängig vom GModG ohnehin teilnahmepflichtig sind.